板橋ともゆき

同支部の賀詞交換会がそごうダリアルームに於いて開催された。

私がこの支部の副支部長を務めていながらも、十分なお手伝いができず、役員の皆様にお任せきりで申し訳なく思っていた。

少しでも宅建業界の為に仕事をさせて頂きたいと思っている。

本日、浦和ロイヤルパインズホテルに於いて、同会が盛大に開催された。

この会に先立ち、埼玉宅建協会の定期総会も開催され内山会長以下の新体制で新年度がスタートした。

この交流会では、議員宅建懇話会もお招きを受けており、私も宅建川口支部会員と懇話会の県議として出席をさせてもらった。

これからは、業界と行政を結ぶ役として全力を上げいくつもりである。

写真は、当日出席された県選出の国会議員の方々である。

新藤代議士をはじめそうそうたるメンバー！

本日、市内飲食店に於いて同会が盛大に開催された。

同会に先立ち、別会場で総会も行われ議案も無事に可決されて、滝沢支部長以下理事メンバーも安堵した面持でとても和やかであった。

今年４月から業界の念願であった、免許要件の資格である宅地建物取引主任者が宅地建物取引士に名称変更がされる。

今後、士業に相応しい質（スキルアップ）と業界の社会的地位の向上に努めなければならない。

私も理事の一人として、微力を尽くして行きたい。

本日、晴天に恵まれて、同お祭りが盛大に開催された。

お祭りの中で、宅建川口支部として不動産無料相談会を出展させてもらった。

今年は、たたら祭りに続き２回目となるお祭りでの出店となった。

私は担当委員長だったのだが、開会セレモニー終了後に別のイベントに移動した。一日中、ご参加頂いた委員会メンバーに感謝！

１７日午前中、市役所に於いて、同支部の要望活動を市長宛てに行った。

滝沢支部長をはじめとする幹部の皆さんと

宅地建物取引業協会川口支部として、奥ノ木市長へ表敬訪問を行った。

滝沢支部長を筆頭に新たな執行部で支部活動や行政との連携について価値ある意見交換が出来てとても有意義であった。

不肖私も理事の一人。

同認定証書が昨日届いた。

不動産コンサルティング技能登録者の名称が平成２５年１月より不動産コンサルティングマスターと変更となった。

この資格は、宅建、あるいは不動産鑑定士を取得している事が受験条件で、１０年以前にこの資格を私は取っていた。

今年の３月末が更新期限となっていたので、これまで無かった更新要件を満たす為のレポート提出をしてこれが認められた。

何の資格もそうであるが一定期間の中で単位取得等の研修を義務付ける事はこれからは必要だと思う。

去る１２月５日、（公社）埼玉県宅地建物取引業協会川口支部は、１９連合町会及び川口市と「町会・自治会への加入促進に関する協定」を締結した。

この協定は、明るく住みよい安心で安全なまちづくりを目指し、
相互に協力し、地域社会の発展に寄与することを目的とし、
地域密着で業務を行なっている不動産業者ならではの利点を活かした活動を行なっていくものである。

具体的には、賃貸又、売買契約時にこれから入居する地域の町会・自治会に関する情報提供をして加入勧奨をする事となっている。

これまで、行政と宅建川口支部の打ち合わせを微力ながら橋渡ししてきた事が形となり安堵している。

これからがスタートであり、より良い成果となるべく宅建業者としても積極的に取組んで行きたいと考えている。

この歳（５０）になったせいか最近、自然の緑や草花が妙に恋しく、これらに触れることで癒されるようになった。

会社の花壇は、これまで昨年退社した社員に長年任せきりで、ここ数ヶ月は気に止める余裕が無く見るも無残な姿に変貌していた。

会社は、バス通りにも面しているので美観イメージも大切である。

そこで、考えを改めこの花壇を知合いの造園業者にお願いし写真の様にリニューアルをした。

猫の額程のスペースだが、専門家がちょっと手を加えるだけで花壇は見違えた。

これからは、頻繁に水やりをしようと思っている。

ボーッと水やりをしている私を見かけたら癒されていると思っていい。

昭和４２年に埼玉県から許可を受けこれまで活動してきた社団法人埼玉県宅地建物取引業協会が、 国の公益法人制度改革を踏まえ、本年４月１日に「公益社団法人」の認定を受け、公益社団法人 埼玉県宅地建物取引業協会として新たな出発をした。

埼玉県内で宅建業者の約８割（約５５００名）が加入しており下部組織として各地域ごとに16支部が現在設けられている。

その一つである川口支部（会員数３４０名）の理事会が、本日、不動産会館で行われ私も若輩者であるが理事を務めさせてもらっている関係で出席をした。

今回は、公益への移行と言う初めてのケースであり、様々な取扱いが難しく賛否判断に少々迷う場面もあったが無事に終了した。

議員と言う立場ではあるが、調整の付く限り支部活動に協力し支部長をはじめ執行部を支えながら微力を尽くしていくつもりである。

今日は、同支部に於いて次年度理事・監事の選出会議が行われ出席をしてきた。

現在、上部組織である埼玉県宅建協会では公益社団法人を目指すべく準備を進めている為に下部組織の支部でも様々な公益事業を積極的に企画実施している。

従って、自らの商いに主眼を置いて企業活動を行いつつも、社会貢献的な活動に進んで参加をする志をもった方々に役員を受けてもらうべく私も制度に則り某氏を推薦申し上げた。

社会の変貌に対応していく為に、宅建協会に関わらず数多い社団法人が期限までに移行する準備を進めているはずである。

微力ながら私も支部理事として残任期間お手伝い出来ればと思っている。

同上タイトルで既に経営破綻している某不動産会社（川口市本社）の旧経営陣が詐欺容疑で逮捕された記事を目にした。

不動産業界は、自然と取引も高額で信用性を重んじられるために、時折こうした事件が一躍ニュースとなり、同業者としては不愉快極まりない思いをしている。

この会社は、本社が川口市であるため、過去には共同仲介をした経緯もあり、経営破綻を当初聞いた時は驚いた。ただ、僅か数年で多店舗化したりＴＶＣＭまで導入する等、資金力がある一方で何となく違和感を持っていた事は確かだった。

不動産を扱う事は、間違いを起せばその人の人生も狂わせてしまう自覚と責任を持ち合わせていなければならない。

残念であると当時に怒りがこみ上げてくる。

「財（ざい）産を積む事は、罪（ざい）も積む事になる」だからこれに関わる業者は、出来る限り公平公正に商いをしなければならない。と以前ある方から言われた事を私は常に心に刻んでいる。

午後１１時２０分。ＹＥＧ（商工会議所青年部）例会から帰宅して速攻でＰＣに向かう。

今日は、５年に一度の宅地建物取引主任者の更新時講習があった。写真は講習があった宅建会館（浦和）。

講習が始まる前の関係者挨拶で大変に興味深い話しがあった。（以下要約を引用）

昨今、居住用の賃貸契約に於いて更新料の有無について高裁で両端の判例が出て物議をよんだ、現在最高裁で争っていて近い将来に最高裁の判例が出るであろう。

賃貸についての歴史を振り返るとその起源は江戸時代に始まる。そこから昭和初期の頃まで家主が借主よりも立場が強かった。家主が自己都合で解約したければそれがまかり通った時代だった。

昭和１６年借地借家法が制定され家主の正当理由がなければ解約が出来なくなった。その背景には戦争への出兵兵士の残された家族を守るという事があった。

戦後、社会復興に伴い都市圏に労働力が集まり借家供給が追いつかなくなり２年毎の更新料が発生したと考えられている。

その後、公団住宅が出来始めた、入居条件には礼金や更新料が無い代わりに引渡し時の現状回復義務が課せらた。

その頃、現状回復義務だけが民間に取り入れられた。

時は流れ、昭和から平成となりバブル期を経て住宅の供給過多が始まりこれに追い討ちをかける様に平成１３年消費者保護法が制定され原状回復や更新料について消費者側に有利な考え方が主流となった。（以上、引用終わり）

今後、人口減少や核家族化が一段と進む現状を踏まえると居住用賃貸契約について根本的に考えを改める変革期が訪れたと言わざるおえない。

今後は、自ら関わる家主の皆様にこうした流れを地道に伝え理解を得る事が重要であると痛感した。

午後１０時３０分。自宅からブログを始める。

今日はとても疲れた・・・何故なら２件の賃貸と２件の売買、合計４件の取引きについて利益が相反する内容の調整話しをしたからだ。

☆利益が相反するとは：買う方（借りる方）は相場の中で出来るだけ安く、売る方（貸す方）はその反対で取引きをしたいと考えている。

仲介と言う仕事は、字の如く仲人役である。（人と人を繋げる）

お互いに相手を気にしているが自らの利益確保を優先するのでその距離は離れている、仲介者が両者の考えをオブラートに包みながら相手に少しづつ伝え距離を縮じめ最終的に合意させる事が出来たら成功（契約）だ。

お客様は常にわがまま、だがらこそ難しい話しを解決する事で成功報酬が戴けるのである。

ふぅー、頭痛が再発した気がする

今夜は早く寝床に入ろう・・・。

午後３時35分。慌ただしい時間が過ぎ、やっと会社（不動産）のＰＣでこのブログを打ち始めている。

今日は、この季節としては麗かなとても良い陽気だ、少しづつ春の気配が近づいてくれれば良いのだが・・・。

さて、先程までの午前中（１０時半から１２時）、船井総合研究所（東京：経営コンサルの一流会社）で我社の経営について相談（コンサルまで行かない）をさせて戴いていた。

もとを正すと、約２週間前、同社の不動産業者向けの賃貸セミナーを受講したのがきっかけで、今日の面談となった。

さまざまな話しの中で、”流石、船井コンサル”我社の新たな課題が見えてきて実り多き時間だった。（こまかな事はここでは書かない）

これから社員向けに今後の経営戦略資料（言い方は大げさ）を作るつもりだ。

不動産屋との兼業議員はやります！

あっ、一般質問の原稿も書かなきゃ！

今日と明日、午前１０時から午後４時まで、メゾン新郷５１９号室にてオープンハウスを当社（株）イタバシにて行っています。

ご興味のある方は、お気軽にお越し戴き、内覧して下さい。お待ちしています。

議員（地方議員）を続けられるのは、別の生業（なりわい）があるからだ。また、商売をやっているからこそ消費者や市民の視点で物事を考えられると思っている。

今日は、連休明け初めての日曜日であった為が、来客が多く通常の８月の日曜日としては活気ある一日だった。

私も、議員としての公務や行事等が無かったので時間を気にせず余裕をもって接客をする事が出来た。

こうした仕事（不動産）に従事する時間は議員になる前に比べとても大事になったし、大切にしている。

なぜなら、商売をする事で納税者の気持ちが理解出来るし、消費者の感覚を商売を通じて直接感じ取れる。

仕事（不動産）を続ける事が地方議員としてもプラスになると私は思っている。

明日からまた忙しい日々が始まる。明るく元気オーラを充電する為にも、今夜は早く寝よう！ｚｚｚ

今日は、９時に会社へ出社、まずスタッフと今日一日の仕事の段取り等に関しての打ち合わせをする。

次に、ある金融機関で売買契約の残金決済の立会いの為、１０時に会社を出発。無事終了し昼１２時頃に帰社、メールのチェックや７～８通着ていた郵便物の確認をしたり、ご案内状の出欠席の返信ＦＡＸをする。

午後２時から顧客先での今後の資産運用についての商談があり、昼食もろくに出来ず午後１時半に会社を出発。建設的な商談終了。午後３時半頃に帰社、午後５時半からの契約に向けた、重要事項説明書等の確認をする。

訂正を指摘し再度確認、一息つく間もなく、買主様来社。定刻の午後５時半から物件説明開始。説明終了、これまた定刻の６時半、売主様来社。契約書の説明開始。午後７時４０分頃終了。

議員活動については、今日一日、電話連絡が数本と来客１件がありましたが、それ以外はほとんど不動産の仕事に費やした一日でありました。

嵐のような忙しい日々が緩急をつけて都合よく私を襲ってくれたらどれだけありがたいか・・・。

あまり多くを望んでは罰が当ります。（自戒の念）

久しぶりの出張です。（不動産業での）

南伊豆において、物件元の不動産会社で土地売買契約の立会いをしてきました。

当社から自動車で４時間はかかると予測しましたが、渋滞もあり５時間かかりました。何とか契約時間には、間に合い無事に契約を終え、地元下賀茂温泉で一泊して先程帰宅しました。

今回は当初、農転、水路占用、接道義務等の問題があり成約は難しいと予感していたのですが、買主さん自ら物件を探してきた事や、物元業者がしっかりしていた事で、話が以外とスムーズに運び今日に至りました。

建築確認許可が停止条件であるので、建築士との連携を図りながら早めの決済にもち込みたいと考えています。

この度、宅建業法か改正され、重要事項説明にアスベスト調査と耐震診断が売買、賃貸とも加わりました。

めんどうな書類がまた増えた訳であります。アスベストについては、当社の場合、木造を主体として取り扱っているので、ほとんど該当しません。また、耐震診断についても、既に建っている建物にわざわざ有料で耐震診断する理由が見つかりません。

したがって、両方共、無し、無し、所有者から確認。となります。

視点を変えて、宅建業者サイドから考えると、この二つの事にも、ちゃんと説明して納得して契約しましたよね、と万が一の紛争から立場を守れるって事になります。

まあ、重要事項説明じたいが、サービスを受ける消費者のものでありながら、業者護身説明であり表裏一体なんですね。

社内勉強会を行いました。業務を行っていく上で関連する法令解釈が誤っていたり、社内でその理解度がまちまちだと当然支障を来たします。

時として打ち合わせをしていても話がトンチンカンになります。税法なんかは毎年変わりますし、業法を合わせて定期的な勉強会を社内で行う事の重要性を再認識しているところです。

今回は、定期借家法と居住用不動産取得に伴う贈与税の軽減措置についての２項目をおこないました。

まず、営業に自分で勉強した範囲でそれぞれについて説明をしてもらいます。その後、他の社員からの質疑、最後に私の講評まじりの補足をしてく方法です。

私自身も誤った事を述べる訳にはいかず、最低限の事前勉強もしますし、社内全員のスキルアップに繋がります。

お客様に自信をもってアドバイスし、お客様に安心感と信頼をもって任せてもらえるよう、研鑽していきたいと考えております。

今日、社内において、一般の賃貸契約の修繕に対する費用区分に関して、今まで以上に書面化するべきとの判断からそのフォーマットの作成をしました。

アパートなどの賃貸の解約に伴う原状回復義務って、借主にとってどこまであるのか？明確にご存知の方はまずいないと思われます。

実は、数で言うと不動産取引で一番争いの種になっているのがこの件だそうです。

これまでは、以外と原状回復のガイドラインが曖昧でケースバイケース、どちらかと言うと借主に不利益な事が多かったと認識しております。

数年前から国土交通省でこれらのガイドラインが示されました。これまでとは逆転して一言で言うと借主に有利になりました。

例えば、建物や設備等の自然的な劣化・損傷（経年変化）賃貸人の通常の使用により生ずる損耗等は全て貸主負担となります。

更に具体的に言えば畳表、壁クロスこれらは、特別な過失があって傷つけたり、汚さない限り、ほとんどのパターンは貸主が負担しなければなりません。

不動産業者に責任がありますが、現実問題として、一般の大家さんには、この事に関する認識が薄いので非常に困っています。今後、少しづつではありますが、当社においても大家さんにご理解を頂きながら、行政側の指導と実態を近づけて行かなければならないと感じています。

２０００年３月からこの定期借家契約制度がスタートしました。なぜここにきてこの話かと言いますと。この制度導入後その契約終了時の取り扱いについて我社において具体的事例が発生してきたからであります。

５年前に契約して、その時は覚えていましたが、年数が経つと貸主、借主がその特殊性についての認識が曖昧になっているので、その時の契約に至る背景を思い出しながら個別に対処してるのが現実であります。

この制度は、契約年数をしっかり決められ、更新が基本的できない事が貸主の最大のメリットです。将来的に自らその家を使う事の可能性がある場合には、とても都合が良い反面、賃貸料に割安感を持たせなければなりません。

一長一短があるものの、一般に、賃貸人とのトラブルを経験した事のある家主の場合はある種安心のおける制度だと考えます。なぜかこの制度が一般化されないのは、今ひとつ不動産業者として理解に苦しむところがあります。

制度上、契約時にはめんどくさいかもしれませんが、私はお薦めできる制度だと思っています。

過日、親から子へ贈与についての相談を受けました。出来るだけ経費をかけずに自宅の分だけでも親の生きているうちに所有権を移動しておきたいとの息子さんからの要望でした。

私はすかさず、相続時清算課税制度の話をご説明させていただきました。親が６５歳以上で子が２０歳以上。２５００万円まで居住用の不動産（お金の場合３５００万まで）の贈与をしてもその時点では非課税となる制度です。

但し、相続発生時にその分を、贈与時の過去の評価で上乗せをして課税対象とするので、言わば先送りなるだけであります。

でも、法定相続人が複数人いる場合は、親が生きているうちに確実にその分だけは、所有権を移す事ができるので、安心感がありますよね。

この制度を使うと親が生きているうちに、財産の主なる分配を子供達と話し合いながら決められる利点があります。でも親が元気な時はまずこのような話にはなりません。

また、このような制度がある事も普通はご存知であるはずもなく、したがって今回このやり方がこのまま進むと私としても初めてのケースとなりますので、大変に勉強になります。

測量や分筆も関連してくるし、顧問税理士と慎重に事をはこんで行きたいと考えています。

今日、土地の交換について相談を受けました。ここで言う交換とは、所有権者の違う等価の不動産を納税無しに実態を含め登記上交換する事を意味します。

交換が税務署で認められるには、いくつかの条件があります。

1、交換する不動産の種類が同じである事。

2、交換前と交換後も同様の利用形態である事。

3、交換をする為に取得（不動産）したものであってはいけない。

4、交換する不動産の取得期間が１年以上である事。

5、もちろん、申告義務があります。

土地を交換をする場合、その交換地積をどうするかが問題になります。地形の良し悪しもさることながら、道路に接道してるところと、道路に面しないところの交換は、おのずと、交換地積が違ってきてあたりまえです。

更には、その交換がどちらによりメリットがあるか？どちらから話がスタートしたかなど、その経緯しだいでケースバイケースです。

いずれにしても大事な事は、後になって遺恨を残さない為にも、当事者間で納得するまで話合ってから進めるべきであり、加えて専門家（税理士）からの指導も重要であります。

今日は、午前中に日頃お世話になっている企業数社へ挨拶回りに出かけました。年末に、足を運ぶ事が出来なった会社を中心に正月明けに新年の挨拶として訪問させて頂いております。　

たまたま、３社目の訪問先で応接室にとおして頂き、そこの会長さんといろいろとお話をさせて頂く機会に恵まれました。

その会話の中で、「不動産の方は最近どうだね？」少しは地価が上がってきたかどうかと言う質問でありましたので、私は、株価が上がってきているし、大手企業の業績も上々のようです。二極化の側面はあるものの、地価については、安価安定、ところによっては、上昇気運のように思います。

と申し上げたところ、会長さんは、ニコニコと私の話にあいづちを入れてくださり、結果的に会長さんの期待に答えるかのような返答をしておりました。これは決して期待に答えた訳ではなく率直に最近感じた事を申し上げたまででした。

社会全体としてどこかで一人勝ちをしていた現象から波及効果が生まれ、その広がりが生まれてきた事がこのような感覚の源と私は感じております。

さて、皆様は如何にお感じになられておりますでしょうか？

毎年１０月第３日曜日は宅建の試験が行われる日です。我社のスタッフも今日は試験にチャレンジしております。

想い起こせば昭和５７年に私は宅建の資格を取得しました。当時からすると試験の難易度は段違いで今の方が高いのは言うに及ばず、昨今に受験する人達には申し訳ない気もします。何の試験でも早く取った方が勝ちって事ですね。

でも大事なのは取得した後しっかりとこれを生かして仕事ができるかどうかです。
国家資格の事を「足の裏の米粒」と言うんだそうです。その意味は”取らなきゃ食べられないでも取っても食べられない”的を獲た言葉だど思いませんか？

お客様の相談の中で、自分で使っていた家もしくは、仕事場（工場など）を経済的困窮除く理由から使用しなくなった時、売るか、貸すか、皆さんはどう考えますか？

直ちに貸すとお考えの方は、ひょっとして２年契約だから更新しなければ２年間待てば返してもらえると簡単に考えていませんか？これは大きな勘違いです。返してもらうには（物件の解約に伴う引渡し）家賃の未払いなどを理由に裁判でもしない限りなかなか出来ません。なぜなら２年契約は借りる側からすれば法的には更新が前提だからです。これらを理解した上で考えると結構迷うものです。

この様な場合の現在における私なりのポイントをいくつかあげると。

１．自分達（血縁者を含む）で再びこの物件を使う可能性はあるか。
２．貸す場合の多年に渡るリスクを覚悟できるか。
３．その物件の取得価格と取得期間。
４．所有者の年齢と環境と性格。

１の使う可能性がほんの少しでもある場合が難しいです。ほんの少しなら３に照らしあわせ想定される譲渡益や税金が納得できて４の年齢的にリタイヤしている場合は売った方が得策だと思います。（リタイヤしていても事業意欲がある方は貸す事を勧める場合もあります）

１の使う可能性はますない。でも３で譲渡損がでる。また２のリスクが煩わしい。４の年齢と環境によりますが、基本的にリスクを減らす為に賃貸管理代行を業者に任せて貸す事をお勧めします。

期限付き契約で貸す事が出来る定期借家契約がありますが、これは借りる側からすると制約が大きいので、特別な場合を除いてはあまりお勧めしておりません。

まとめると、どうしても譲渡益を生みたいと考えなければ、再び使う事がなく特別な資金需要がない限りは貸した方が良いと私は思っています。生意気ながら収益事業を自らやって行くのも結構な人生勉強になります。　

彼岸が過ぎてから、以前からご縁のある顧客のところへ訪問をしました。その顧客（高齢女性）から遺言の事について相談をされました。先ただれた夫から受け継いだ財産を自分が亡くなった後、実の子供達が争いなくこれらを分ける事が出来るかどうかとでも心配だと言う事でした。

一般的には、子供達は、結婚して子供が出来て、家を買い、やがてその子供（顧客からは孫）が結婚又は、独立して、紆余曲折がありながらもそれぞれが年齢を重ねてきた訳ですが、場合によっては、その数十年の時の流れは、兄弟を他人のような関係にしてしまう事があります。稀には他人はおろか兄弟を断絶するぐらいの関係悪化もあるやに聞きます。

そうした心配を今回の顧客はなんとなく子供達の日常の関わりを見て感じているのかもしれません。法的には遺言を作成しておく事はそうした心配を取り除くには効果的な手法だと思います。本質的な解決はぜんぜん別のところにある事は誰しもが理解している事。それらを踏まえて私はのちのちの為に公正証書遺言をお勧めしました。